Waardering van een sportcomplex niet correct

De rechtbank Breda heeft uitgesproken dat de heffingsambtenaar van een gemeente, bij de WOZ-waardering van een sportcomplex, niet kan volstaan met een verwijzing naar de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer. De gemeente heeft de waarde van een sportcomplex niet aannemelijk gemaakt.

Waardering van een sportcomplex niet correctTaxatiewijzer
“Het taxatierapport behorend bij de waardering van een sportcomplex, met daarin slechts een opsomming van de onderscheidenlijke onderdelen en een berekening van hun waarde is, zonder nadere toelichting, onvoldoende. De verwijzing naar de relevante taxatiewijzers maakt dat niet anders”, aldus de rechtbank.

Waardepeildatum
Belanghebbende is gebruiker van het sportcomplex met twee voetbalvelden, een trainingsveld, een kantine met vergader- en opslagruimten en een dakterras, was- en kleedruimten, een lichtinstallatie en hekwerk. Het geheel is in 2003 gebouwd voor 1.600.000 euro exclusief grond en omzetbelasting. De zaak draait om waardering van een sportcomplex op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van 1.100.000 euro.

Gronden
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van het sportcomplex per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op 1.505.000 euro voor het kalenderjaar 2012. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de gebrekkig gemotiveerde uitspraak op het door belanghebbende aangetekende bezwaar, heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot 1.404.000 euro en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Taxatie
De bewijslast inzake de juistheid van de waardering van het sportcomplex ligt bij de heffingsambtenaar die daartoe een taxatierapport heeft overgelegd, opgemaakt door een taxateur die de waarde van het sportcomplex heeft getaxeerd op € 1.443.000.

Het taxatierapport bevat een onderbouwing die bestaat uit een opsomming van de verschillende onderdelen van het sportcomplex, hun grootte, grotendeels uit de Taxatiewijzer afgeleide kengetallen, percentages van technische en functionele veroudering, de eindwaarde per onderdeel en van het totaal. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een nieuwe onderbouwing overgelegd met een eindwaarde van 1.417.000 euro.

Geschikte methode
De rechtbank stelt voorop dat zij een taxatie van een sportcomplex als het onderhavige aan de hand van de taxatiewijzer een geschikte methode acht. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank, niet aannemelijk gemaakt dat het sportcomplex op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan € 1.404.000.

Extra grond
Het taxatierapport bevat geen toelichting op de percentages van technische en functionele veroudering en de ter zitting overgelegde onderbouwing bevat verschillen ten opzichte van de bij het taxatierapport overgelegde onderbouwing. Zo is het aantal m² van de in de onderbouwing vermelde extra grond verhoogd van 24.710m² naar 33.527m², is er een andere waarde toegekend aan de bebouwde grond, is er een post (hekwerk) verdwenen en een post (tribune) toegevoegd.

Uitleg schiet tekort
De heffingsambtenaar heeft ter zitting de waardering van enkele posten nader uitgelegd maar de rechtbank vindt dat die uitleg tekort schiet. Zo is de grondwaarde nader onderbouwd met de verklaring van de heffingsambtenaar dat hij bij de gemeente intern “de uitgifteprijs van dergelijke grond heeft nagevraagd” en dat deze 100 euro per m² is.

Gronduitgifte 
Tegenover de betwisting van belanghebbende acht de rechtbank deze onderbouwing onvoldoende, gelet op de omstandigheid dat van gronduitgifte ten behoeve van sportcomplexen naar het de rechtbank voorkomt maar sporadisch sprake is. De rechtbank vindt dat belanghebbende evenmin de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Beslissing
Nu geen van de partijen de door hen gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt de rechtbank de waarde van het sportcomplex op de waardepeildatum in goede justitie op 1.200.000 euro en stelt de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig vast. Het beroep is daarmee gegrond verklaard.

    Op de hoogte blijven? Meld je hier aan voor de nieuwsbrief!

    Partners

    De gemeente Zeewolde als oneerlijke concurrent en jachthaven exploitant