Verkoopregulerend beding van belang voor sportverenigingen

Gemeenten leveren vaak een kantine aan een sportvereniging op een gemeentelijk sportpark. Het opnemen van een ‘verkoopregulerend beding’ zorgt er voor dat de gemeente in de toekomst de kleedkameraccommodatie kan terugkopen wanneer de bestemming van het sportpark wijzigt.

Terugkoop door gemeente via verkoopregulerend bedingWaarde onroerende zaak
De gevolgen van het opnemen van een verkoopregulerend beding kunnen fiscaal aantrekkelijk zijn. Bij een verkrijging van een pand wordt overdrachtsbelasting geheven over de waarde van de onroerende zaak, waarbij de waarde tenminste gelijk wordt gesteld met de waarde van de tegenprestatie. De overdrachtbelasting wordt dus geheven over de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer.
.
Overdrachtsbelasting
Wanneer de gemeente een pand verkoopt, en gebruik maakt van een verkoopregulerend beding, kan de waarde waarover overdrachtsbelasting wordt geheven beduidend lager uitvallen. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt dan namelijk gesteld op de vaak lagere vergoeding. Een dergelijk beding zou voor de btw negatief kunnen uitwerken, zo volgt uit een uitspraak van de rechtbank Leeuwarden.

Uitspraak rechtbank Leeuwarden
Een gemeente heeft een multifunctioneel centrum verkocht aan een beheerstichting. De beheerstichting gaat dit centrum aan drie partijen verhuren. In de leveringsakte wordt een verkoopregulerend beding opgenomen waarin staat dat de gemeente het recht van wederinkoop krijgt wanneer de gemeente daartoe een gegronde reden heeft. De prijs voor deze eventuele wederinkoop wordt bepaald aan de hand van de stichtingskosten van het gebouw en kan lager uitvallen wanneer het onderhoud niet conform afspraak is uitgevoerd.

De gemeente verplicht de beheerstichting om een solide verzekering af te sluiten tegen brand en andere schade. De stichting kan deze kosten declareren bij de gemeente voor zover de gemeente haar goedkeuring heeft gegeven voor het afsluiten van het verzekeringsproduct.

Geen eigenaar
De rechtbank heeft geoordeeld dat, op basis van de inhoud van het verkoopregulerend beding, in samenhang met de wijze waarop het bestuur van de beheerstichting tot stand is gekomen, men niet kan spreken van de levering van het multifunctioneel centrum aan de beheerstichting in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968. De beheerstichting heeft naar het oordeel van de rechtbank niet de macht verkregen om als eigenaar over het gebouw te beschikken.

Vrijgestelde dienst
Uiteindelijk heeft de rechtbank geoordeeld dat de gemeente het multifunctioneel centrum ter beschikking stelt aan de beheerstichting. Deze terbeschikkingstelling wordt voor de btw aangemerkt als een vrijgestelde dienst. De Belastingdienst heeft terecht de naheffingsaanslag opgelegd.

Beperkingen en verplichtingen
Hoewel het gebruik van een verkoopregulerend beding zowel fiscaal als niet-fiscaal voordelen kan opleveren, is het van belang om vooraf stil te staan wat voor beperkingen en/of verplichtingen de kopende partij door de gemeente opgelegd krijgt, voordat levering van de onroerende zaak plaatsvindt. Wanneer door de feiten en omstandigheden geen sprake is van een levering in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, kan uw beoogde voordeel in het water vallen.

    Op de hoogte blijven? Meld je hier aan voor de nieuwsbrief!

    Partners

    De gemeente Zeewolde als oneerlijke concurrent en jachthaven exploitant