Wat als de gemeente de huur wil verhogen?

In hoeverre wordt een sportvereniging beschermd indien de accommodatie in eigendom is van de gemeente en de vereniging de velden en/of clubhuis van de gemeente huurt? Kan de gemeente dan bijvoorbeeld de huurovereenkomst zomaar opzeggen als zij een ander bestemmingsplan voor uw accommodatie heeft?

Wat als de gemeente de huur wil verhogen?Huurrecht
Het toepasselijke huurrechtregime, de rechten en verplichtingen van de huurder en de verhuurder bij sportaccommodaties, kent drie mogelijkheden.
Er is sprake van:
.

  1. gebouwde, onroerende zaak met (onder meer) een horeca- of een detailhandelsbestemming en een voor publiek toegankelijk lokaal
  2. overige gebouwde, onroerende zaak (de zogenaamde 230a-ruimte)
  3. ongebouwde, onroerende zaak

Welk regime van toepassing is, is afhankelijk van het object dat wordt verhuurd.

Ad. 1 Gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 BW
Indien de gehuurde locatie wordt gebruikt voor een horeca- of detailhandelsbedrijf en andere activiteiten (zoals sportactiviteiten) daaraan ondergeschikt zijn, is er sprake van de huur van zogenaamde 290-bedrijfsruimte, tenzij de gehuurde locatie vrijwel uitsluitend toegankelijk is voor leden.

Wanneer vrijwel uitsluitend leden gebruik maken van de kantine, is deze aan te merken als een overige gebouwde onroerende zaak (zie ad 3). Indien echter sprake is van een kantine waar ook niet-leden iets kunnen komen drinken buiten de openingstijden van de accommodatie, kan sprake zijn van 290-bedrijfsruimte. Deze categorie 290-bedrijfsruimte kent de meest vergaande bescherming voor de huurder maar dit speelt bij sportverenigingen meestal niet.

Ad. 2 Overige gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW
De huur van een stuk grond (onroerende zaak) met daarop een sporthal (bebouwd) lijkt duidelijk huur van een gebouwde onroerende zaak (ofwel een 230a-ruimte). De kwalificatie van een sportpark met kleedruimte en opslagruimte voor materiaal, tribunes en velden is lastiger te beoordelen. Voor de bepaling van het huurregime is in beginsel het overheersende karakter van het gebruik doorslaggevend (worden er alleen velden gehuurd of is het clubhuis erop van grote invloed op het karakter van het gehuurde?)

Volgens de jurisprudentie zijn een kantine en eventuele andere opstallen bij een sportaccommodatie (zoals kleedkamers) ondergeschikt aan de sportvelden waardoor het regime dat voor sportvelden geldt (ongebouwde onroerende zaak zie ad. 3) voor het geheel van toepassing is. Echter, volledige duidelijkheid op dit gebied bestaat er niet.

De huurder van 230a-ruimte wordt vrijwel niet beschermd tegen de mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Beëindiging van de huurovereenkomst van overige gebouwde onroerende zaken kan plaatsvinden door het verstrijken van de tijd of door middel van opzegging. Indien huurder en verhuurder een bepaalde termijn zijn overeengekomen, eindigt de huurovereenkomst door het verstrijken van die termijn. Als er geen termijn is overeengekomen of de huurder blijft na het verstrijken van de overeengekomen termijn gebruik maken van het gehuurde, dan loopt de huur voor onbepaalde tijd.

De wet bepaalt dat huur voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag. Er geldt een minimale opzegtermijn van één maand, maar als de huurder lang heeft gehuurd, kan deze termijn op basis van redelijkheid worden verlengd. Echter, deze regels kunnen opzij worden gezet door een bepaling in het huurcontract. Vaak staat in het huurcontract dat de huur alleen eindigt door middel van opzegging en is ook een opzegtermijn opgenomen.

De huurder wordt echter wel enigszins beschermd tegen de gevolgen van de beëindiging van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder de huur opzegt, kan de huurder aanspraak maken op zogenaamde ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat de huurder (sportvereniging) twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd de tijd heeft om bij de rechter verlenging van de termijn van ontruiming te vragen tot één jaar na afloop van de huurovereenkomst. Dit verzoek om verlenging kan nog twee maal worden herhaald.

De maximale periode die de huurder kan blijven zitten is dus drie jaar. De rechter weegt de belangen tussen huurder en verhuurder af. Het verzoek tot verlenging wordt in ieder geval afgewezen indien de verhuurder aantoont dat er sprake is van slecht huurderschap of indien de huurder zelf heeft opgezegd. Het verzoek wordt slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting. Hiervan zal niet snel sprake zijn. Gedurende de twee maanden en de loop van de procedure hoeft de huurder niet te ontruimen.

Er zijn in de wet geen bepalingen opgenomen over aanspraken op vergoedingen of andere vormen van compensatie voor de vereniging bij een eventuele ontruiming. Om te voorkomen dat de vereniging zo maar op straat komt te staan, zal in een vroegtijdig stadium met de gemeente moeten worden gesproken over alternatieven voor de sportvereniging.

Ad. 3 Ongebouwde onroerende zaak
Bij ongebouwde onroerende zaken zoals bijvoorbeeld sportvelden is de bescherming van de huurder het meest beperkt. In de overgrote meerderheid van de gevallen wordt een sportveld niet als een gebouwde onroerende zaak, maar als ongebouwde onroerende zaak aangemerkt. Ook onroerende zaken die bij aanvang van de huur onbebouwd waren, maar waarop door de huurder een opstal is aangebracht, worden aangemerkt als ongebouwde onroerende zaken.

Ook de huurovereenkomst van een ongebouwde onroerende zaak eindigt door het verstrijken van de overeengekomen periode of door opzegging bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd of indien dit in het huurcontract is bepaald (zie ad 2). Verhuur van een ongebouwde onroerende zaak, houdt in dat partijen vrijwel volledig vrij zijn in de afspraken die zij maken met name ten aanzien van beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft geen recht op huurbescherming in welke zin dan ook. Bij beëindiging van de huurovereenkomst zal de huurder (sportvereniging) dan ook moeten ontruimen. Er bestaat geen recht op ontruimingsbescherming.

Huurverhoging
Voor wat betreft het toelaatbaar zijn van de huurverhoging moet de huurovereenkomst uitsluitsel geven. Als voor een langere periode een huurprijs is overeengekomen, dan kan de gemeente dit niet eenzijdig wijzigen, hooguit indexeren. Als geen vaste huurprijs is afgesproken maar bijvoorbeeld is bepaald dat de huurprijs jaarlijks door de gemeenteraad wordt vastgesteld, dan zou de gemeente hiertoe in beginsel bevoegd zijn.

Dit is geen prettige situatie en een dergelijke overeenkomst verdient geen aanbeveling. Daarnaast kan een gemeente de huur steeds verhogen wanneer de huurovereenkomst kan worden beëindigd, bijvoorbeeld na afloop van een bepaalde periode. Wanneer het contract kan worden beëindigd, biedt dit mogelijkheden om te onderhandelen over een nieuw huurcontract en wellicht een nieuwe huurprijs.

Conclusie
De sportvereniging die een sportaccommodatie heeft, geniet een zekere mate van bescherming die niet bijzonder ver strekt en afhankelijk is van de afspraken in de huurovereenkomst en het object dat verhuurd wordt. Indien het gehuurde is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak, kan de vereniging in voorkomende gevallen een beroep doen op de ontruimingsbescherming en mogelijk hiermee de ontruimingstermijn verlengen. Dit wordt niet vaak toegewezen. Indien de rechter oordeelt dat sprake is van een ongebouwde onroerende zaak, dan dient de vereniging de accommodatie in beginsel te ontruimen.

Sportverenigingen doen er verstandig aan om bij investeringsbeslissingen, zoals het wel of niet verbeteren van het clubhuis of velden, rekening te houden met de mogelijkheden rond beëindiging van de huurovereenkomst.

    Op de hoogte blijven? Meld je hier aan voor de nieuwsbrief!

    Partners

    SportStroom helpt clubs mede bij het financieren en de uitvoering van energiebesparende maatregelen. Maar ook bij het aanvragen van subsidies.De gemeente Zeewolde als oneerlijke concurrent en jachthaven exploitant