Belangrijke WOZ-waarde uitspraak voor veel sportverenigingen

Het hof in Den Haag heeft een uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een sportcomplex. Deze uitspraak betreft een sportcomplex in Naaldwijk met handbal- en voetbalvelden en is van groot belang voor zeer veel sportverenigingen die onroerendezaakbelasting betalen.

WOZ-waarde uitspraak voor sportverenigingenWOZ-waarde
Volgens de gemeente Westland is de WOZ-waarde van het sportcomplex € 1.100.000,-. Na beroep en in hoger beroep heeft het Hof de waarde vastgesteld op € 650.000,-. De argumenten zijn van belang voor al het recreatie-onroerend goed. Een blogbericht van advocatenkantoor Zwinkels.

Gebouwgebonden grond
Bij de WOZ-waarde taxatie is een onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden grond en niet gebouwgebonden grond. Als gebouwgebonden grond wordt twee keer de werkelijk bebouwde oppervlakte aangehouden, conform de taxatierichtlijn sport van de VNG. Hierdoor wordt als oppervlak geen 1.000 m2 maar het dubbele aangehouden. Voor deze gebouwgebonden grond wordt een waarde van € 197,- per m2, exclusief BTW aangehouden. Niet gebouwgebonden grond wordt op € 6,- per m2 getaxeerd.

Waarde grond in sportparken
De inspecteur heeft bij de waardering vermeld dat grond in sportparken vrijwel nooit door de gemeente wordt verkocht, zodat nauwelijks vergelijkingsmateriaal aanwezig is. Op een locatie in de gemeente wordt echter grond in een sportpark verkocht voor € 50,- per m2.

De rechtbank overweegt dat, nu de grond elders binnen de gemeente voor € 50,- per m2 wordt verkocht, en de inspecteur geen rekening heeft gehouden met de sportbestemming van de grond, de waarde van de grond op € 50,- per m2 dient te worden gesteld in plaats van € 197,-. De rechtbank trekt voor alle gebouwgebonden grond in totaal € 329.000,- af waardoor de waarde uitkomt op € 834.000,-.

De vereniging had allerlei andere bezwaren tegen de waardebepaling naar voren gebracht zoals het feit dat onvoldoende aftrek was toegepast voor de slechte onderhoudsituatie van de gebouwen en van de velden en het feit dat geen kunstgrasveld aanwezig was. De rechtbank wijst al deze bezwaren af. Door de andere waardering van de grondwaarde echter vindt toch een forse waardeverlaging plaats.

Hoger beroep bij het Hof
De gemeente en de sportvereniging gaan beide in hoger beroep bij het Hof dat de waarde op € 650.000,- stelt. Zij past hiervoor drie redeneringen toe:

  1. het Hof meent dat er geen grondslag is om het oppervlak van de gebouwgebonden grond met twee te vermenigvuldigen zoals de taxatierichtlijn sport aangeeft en hanteert de hogere waarde voor gebouwgebonden grond alleen voor het grondoppervlak dat daadwerkelijk met gebouwen bebouwd is, derhalve 1.000 m2.
  2. het Hof meent dat er geen grondslag is om het sportcomplex te waarderen als commercieel onroerend goed en waardeert dit als niet commercieel onroerend goed tegen de benuttingswaarde voor de sportvereniging.
  3. het Hof stelt dat onvoldoende rekening gehouden is met de waardevermindering als gevolg van achterstallig onderhoud, enzovoorts.

Niet commercieel onroerend goed
Het hof gaat in op de manier waarop de waarde van een niet commerciële zaak moet worden vastgesteld. Dit is niet de commerciële waarde in het economisch verkeer. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan niet hoger zijn dan de benuttingswaarde, zijnde het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak. Naar het oordeel van het hof wordt het sportcomplex niet in de commerciële sfeer geëxploiteerd; daarom kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger zijn dan de benuttingswaarde.

Maatschappelijk belang
Alleen van een in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak kan de bedrijfswaarde worden aangehouden, indien de waarde van de zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. De vereniging stelt zich bij de exploitatie van het complex niet het maximaal rendement ten doel maar het maatschappelijk belang van sportbeoefening en het voortbestaan van het complex.

Daarbij dient de gemeente het gehele complex als één geheel te beoordelen, en niet de grond en gebouwen apart. Naar het oordeel van het Hof heeft de gemeente bij deze beoordeling in onvoldoende mate rekening gehouden met:

  • de staat van onderhoud van het complex, onder meer bestaande in achterstallig onderhoud en functionele veroudering;
  • de verminderde bespeelbaarheid van de voetbalvelden door het ontbreken van een kunstgrasveld en;
  • de beperkende werking van het bestemmingsplan die slechts gebruik voor sport toestaat en ieder ander gebruik verbiedt.

De helft
Uiteindelijk bepaalt het Hof, alle feiten en omstandigheden afwegende, de waarde van het complex in goede justitie op € 650.000,-. Dit is bijna de helft van het door de gemeente in eerste instantie getaxeerde bedrag en bijna € 200.000,- lager dan het door de rechtbank bepaalde bedrag.

De uitspraak lijkt ook voor andere sportverenigingen een goede aanleiding om de WOZ-waarde van hun sportcomplex dit jaar nog eens nauwkeurig te laten beoordelen. Bij de taxatie moet er rekening mee worden gehouden dat het om niet commercieel onroerend goed gaat, zodat alleen de benuttingswaarde gerekend mag worden, met een waardedrukkend effect op de taxatie.

    Op de hoogte blijven? Meld je hier aan voor de nieuwsbrief!

    Partners

    De gemeente Zeewolde als oneerlijke concurrent en jachthaven exploitant